761 Views

Chênh lệch cung cầu bất động sản

Đăng bởi admin on 07/07/2015
| 0

Trong bối cảnh hàng loạt chính sách quan trọng có lợi cho thị trường bắt đầu có hiệu lực và tín dụng cho bất động sản đang rộng mở, có những ý kiến quan ngại về việc tiếp tục chạy theo các giá trị ảo của thị trường khi từ đầu năm nay, thị trường địa ốc đang có sự chênh cung – cầu thấy rõ.

Chung cư bình dân thấp thế, dự án cao cấp lên ngôi

Trong vòng nửa đầu năm 2015, phân khúc bất động sản cao cấp như biệt thự, nhà liền kề, căn hộ cao cấp khác biệt hoàn toàn so với năm ngoái và luôn có sự vượt trội hơn cả so với các phân khúc bất động sản khác. Các chỉ số mang tín hiệu khả quan cho phân khúc này được thể hiện rõ qua báo cáo quý II/2015 về bất động sản của CBRE. Ví dụ như số căn hộ chung cư  được mở bán so với cùng kỳ đã tăng 93% với 5.137 căn thuộc 19 dự án chung cư được mở bán.

chenh-lech-cung-cau-bat-dong-san

Cụ thể, tỷ lệ số căn hộ chung cư cao cấp so với tổng số căn mở bán đạt mức cao nhất trong tất cả các quý kể từ năm 2012 và đạt tỷ lệ 30%. So với quý I/2015, phân khúc căn hộ cao cấp tăng gấp 3 lần và có 1.518 căn được bán thành công.

Trong khi đó, về tình hình giao dịch mua bán trên thị trường, so với cùng kỳ năm 2014, lượng giao dịch tăng 80% và số căn hộ ước tính đã giao dịch trong quý này là khoảng 4.480 căn.

Nửa đầu 2015, trong tổng lượng giao dịch mua bán thành công, phân khúc căn hộ bình dân, gia rẻ đã mất vị trí thống lĩnh thị trường khi chỉ trong nửa năm 2015 lượng giao dịch mua bán đã giảm 26% so với mức 33% vào năm 2014 và 49% vào năm 2013. Mặt khác, tỷ lệ giao dịch căn hộ chung cư cao cấp đã tăng 18% so với năm 2014 và 6% so với năm 2013, đồng thời chiếm 22% trên tổng số lượng giao dịch mua bán trong 6 tháng đầu năm 2015.

Theo Khảo sát thực tế thị trường từ phía ĐTTC, kể từ nửa cuối năm 2014 trở lại đây, số lượng căn hộ chung cư cao cấp tái khởi động, khởi công mới và mở bán đứng đầu trên thị trường địa ốc Hà Nội. Sự nhộn nhịp của phân khúc này được thể hiện qua hàng loạt dự án cao cấp ở khu vực phía Tây thủ đô như: chung cư Vinhomes Nguyễn Chí Thanh, dự án FLC Complex 36 Phạm Hùng,  dự án Sun Square, chung cư Tràng An Complex, chung cư Home City Trung Kính, chung cư Goldmark City,…có không ít các dự án với quy mô lớn như Sun Square với 500 căn hay Goldmark City với khoảng 5.000 căn.

Ngược lại, không có nguồn cung nào đáng kể tại thị trường căn hộ bình dân, căn hộ giá rẻ với giao dịch chủ yếu những dự án từ khá lâu trước đó đã được mở bán trên thị trường thứ cấp. Trong bài toán dài hạn được đặt ra bởi các cơ quan chức năng, tiến độ các dự án nhà ở xã hội, dự án giá rẻ hiện vẫn còn rất chậm chạp và chưa có nhiều tín hiệu khả quan.

Lo ngại “bệnh cũ” tái phát

Theo Thống kê của Bộ Xây dựng, tổng số tồn kho là khoảng 8.683 tỷ đồng trên thị trường bất động sản Hà Nội tính đến thời điểm 20/5/2015 và chủ yếu thuộc phân khúc chung cư cao cấp. Bởi vậy, trong bối cảnh không hề sụt giảm nguồn cầu, tính bền vững của thị trường cũng được nhiều chuyên gia bất động sả đặt nghi vấn bởi sự thất thế của phân khúc bình dân.

Bà Nguyễn Hoài An – Phó Giám đốc CBRE Việt Nam – đánh giá, cũng bởi tỷ lệ sinh lời trên giá trị tài sản tăng cao hơn nên mới diễn ra sự tăng mạnh của việc chào bán căn hộ chung cư cao cấp.

Bà An cũng khẳng định: “Giai đoạn 2012-2014, chủ đầu tư không đẩy mạnh phát triển các dự án  cao cấp do thị trường trầm lắng. Nay tín hiệu thị trường đã ấm lên, chủ đầu tư tăng mạnh nguồn cung phân khúc căn hộ cao cấp  là một phản ứng bình thường trên thị trường”.

Dù cho phản ứng này được đánh giá là bình thường nhưng không ít chuyên gia bất động sản vẫn nhận định, sau khoảng thời gian được đánh giá là an toàn trong 4-5 năm, có thể động thái này chính là lời cảnh báo cho sự bất thường của thị trường. Trước đây, trong bối cảnh tín dụng bị siết chặt khi bất động sản suy giảm, các chủ đầu tư vốn không mấy quan tâm tới những dự án nhà giá rẻ thì khi đó để tận dụng nguồn vốn vay cũng đã chọn cách chia nhỏ căn hộ hoặc chuyển đổi dự án. Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho biết, trong số những dự án xin chuyển đổi tính đến hết tháng 5/2015, có không ít dự án mang tính đối phó.

Vừa qua, các TP trực thuộc trung ương đã được Bộ Xây dựng đề xuất việc xử lý, đề nghị rà soát với các dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội còn chậm triển khai nằm trong diện đã được phép chuyển đổi trên địa bàn. Mặt khác, dư nợ lĩnh vực bát động sản của hệ thống ngân hàng trong 6 tháng đầu năm tăng mạnh và tín dụng bất động sản đã tăng 10,89% tính đến cuối tháng 5/2015.

Tựu chung lại, so với tăng trưởng dư nợ chung của toàn hệ thống, tín dụng bất động sản đã tăng nhanh gấp hai lần, đây cũng là một trong những điều lý giải cho sự “mất ngôi” trong thời gian qua của phân khúc căn hộ bình dân.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, luôn tiềm ẩn rủi ro trong quá trình cho vay bất động sản , đặc biệt sẽ đi kèm nguy cơ “bong bóng” địa ốc khi tăng trưởng tín dụng. Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam, ông Trần Ngọc Quang cũng đồng tình với quan điểm trên và nhận định, ngoài ngân hàng, cần xây dựng nhiều kênh tín dụng bất động sản và cần có sự điều tiết, tác động từ phía Nhà nước để tránh rủi ro cho nền kinh tế. Bên cạnh đó, để tránh việc lặp lại kịch bản đổ vỡ, rất cần sự cẩn trọng trong kiểm soát.

Theo ý kiến từ GS. Đặng Hùng Võ, những cơn sốt nhà đất dù khó có thể xảy ra trong năm 2015, một thời điểm nào đó, những căn bệnh cũ như đổ vỡ, nợ xấu, dư cung phân khúc cao cấp, tồn kho bất động sản có thể xảy ra bởi sự tiếp diễn trong lệch lạc cung cầu nếu không có sự điều tiết nhất định.